Comprar imóvel na planta envolve um contrato longo, e dois problemas costumam aparecer: o comprador desiste (distrato) ou a obra atrasa. A Lei 13.786/2018 regulou esses temas, e o STJ firmou entendimentos importantes. Este texto é informativo e geral, e as regras podem variar conforme a data do contrato e as cláusulas assinadas.

Desistência do comprador (distrato)

Em caso de distrato ou de resolução por inadimplemento do adquirente, em contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, o comprador tem direito à restituição das quantias pagas, atualizadas pelo índice contratual, descontadas cumulativamente (Lei 4.591/1964, art. 67-A, incluído pela Lei 13.786/2018):

a integralidade da comissão de corretagem;
a pena convencional, que não pode exceder 25% da quantia paga.

Respondem ainda o adquirente, pelo tempo em que teve a unidade, por impostos, cotas de condomínio, taxas e pela fruição do imóvel, equivalente a 0,5% do valor atualizado do contrato por mês, proporcionalmente aos dias. Quando a obra está sob regime de patrimônio de afetação, a restituição ocorre em até 30 dias após o habite-se, nos termos da lei.

Atraso na entrega

A lei admite, desde que expressamente pactuada de forma clara e destacada, uma tolerância de até 180 dias corridos após a data prevista para conclusão do empreendimento, sem resolução do contrato nem penalidade ao incorporador (art. 43-A). Ultrapassado esse prazo, se o comprador não deu causa ao atraso, ele pode pedir a resolução do contrato, com devolução integral dos valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos. Se não houver resolução, a lei prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, no ato da entrega.

O que o STJ decidiu

Súmula 543: na resolução de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao CDC, as parcelas pagas devem ser devolvidas imediatamente, de forma integral se a culpa for exclusiva do promitente vendedor ou construtor, ou parcial se o comprador deu causa ao desfazimento.
Tema 970: a cláusula penal moratória serve para indenizar o atraso e, em regra, quando fixada em valor equivalente ao do aluguel, não se cumula com lucros cessantes.
Tema 971: em contrato de adesão, se há cláusula penal apenas para o inadimplemento do comprador, ela deve ser considerada para fixar a indenização pelo inadimplemento do vendedor.

O STJ também entendeu que a Lei 13.786/2018 não se aplica automaticamente aos contratos assinados antes de sua vigência. A data do contrato é, portanto, o primeiro dado a conferir.

O que reunir

Contrato, aditivos e tabela de pagamentos.
Comprovantes de pagamento, incluindo corretagem.
Cronograma de obras, comunicados da construtora e data prevista de conclusão.
Comunicações trocadas sobre o distrato ou o atraso.

Quando buscar orientação jurídica

Antes de assinar o distrato ou de aceitar um acordo da construtora, vale revisar as cláusulas e os cálculos. Uma análise dos documentos mostra quais valores são devidos nos termos da lei e o que pode ser negociado.

Importante

Este texto é informativo e geral, não substitui a análise de um advogado e não garante resultado. A solução de cada caso depende dos documentos, das datas e das provas, e a legislação e a jurisprudência podem mudar.

Distrato de imóvel na planta e atraso na obra: o que prevê a Lei 13.786/2018

Desistência do comprador (distrato)

Atraso na entrega

O que o STJ decidiu

O que reunir

Quando buscar orientação jurídica

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