Quando o aluguel atrasa, o locador pode propor a ação de despejo por falta de pagamento, e o locatário tem formas de evitar a rescisão do contrato, dentro de prazos curtos. Este texto resume o que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) prevê. É informação geral, voltada a locadores e locatários.

A ação de despejo

Nas ações de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios, o pedido de rescisão da locação pode ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios. Nesse caso, o locatário e os fiadores são citados para responder à cobrança, e deve ser apresentado cálculo discriminado do valor do débito (art. 62, I).

Como o locatário pode evitar a rescisão

O locatário e o fiador podem evitar a rescisão da locação pagando o débito atualizado, no prazo de 15 dias contados da citação, mediante depósito judicial, independentemente de cálculo. O pagamento deve incluir (art. 62, II):

os aluguéis e acessórios que vencerem até a data do pagamento;
as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
os juros de mora;
as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se o contrato não dispuser de forma diversa.

Se o locador alegar que a oferta não é integral, o locatário pode complementar o depósito em dez dias, contados da intimação (art. 62, III). Não se admite essa emenda da mora se o locatário já a utilizou nos 24 meses imediatamente anteriores à propositura da ação (art. 62, parágrafo único).

Liminar para desocupação

A lei prevê liminar para desocupação em quinze dias em situações listadas no art. 59, §1º, desde que prestada caução equivalente a três meses de aluguel. Uma delas é a falta de pagamento no vencimento, estando o contrato sem garantia (como fiador, seguro-fiança ou caução). Nesse caso, o locatário pode evitar a rescisão e a liminar pagando dentro de 15 dias da citação (art. 59, §3º).

Prazo para sair

Julgado procedente o despejo, o juiz fixa prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, salvo as exceções previstas na lei (art. 63).

O que reunir

Contrato de locação e aditivos, com a garantia indicada.
Recibos e comprovantes de pagamento, e notificações trocadas.
Planilha dos aluguéis atrasados, encargos e acessórios (IPTU, condomínio).
Vistoria de entrada e fotos, se houver discussão sobre o imóvel.

Quando buscar orientação jurídica

Em ações de despejo, o prazo para pagar e se defender é curto. Locatário e fiador podem avaliar o valor, e o locador pode escolher entre negociar, notificar ou propor a ação. A análise do contrato e dos recibos indica o caminho mais adequado.

Importante

Este texto é informativo e geral, não substitui a análise de um advogado e não garante resultado. A solução de cada caso depende dos documentos, das datas e das provas, e a legislação e a jurisprudência podem mudar.

Despejo por falta de pagamento de aluguel: como funciona e como evitar