Usucapião: tipos, prazos e quando é possível pedir no cartório

Usucapião é uma forma de adquirir a propriedade pela posse prolongada do imóvel, nas condições previstas em lei. Existem vários tipos, com prazos e requisitos diferentes. Este texto resume as principais modalidades do Código Civil. É informação geral: a escolha do tipo e a prova da posse dependem do caso.

Principais modalidades

• Extraordinária (art. 1.238): posse de quinze anos, sem interrupção nem oposição, independentemente de título e boa-fé. O prazo cai para dez anos se o possuidor estabeleceu no imóvel sua moradia habitual ou realizou obras ou serviços de caráter produtivo.
• Ordinária (art. 1.242): posse contínua e incontestada de dez anos, com justo título e boa-fé. O prazo é de cinco anos em hipóteses específicas, como imóvel adquirido onerosamente com base em registro cancelado depois, desde que haja moradia ou investimentos de interesse social e econômico.
• Especial urbana (art. 1.240): área urbana de até 250 m², posse de cinco anos ininterruptos e sem oposição, usada para moradia, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Esse direito não é reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
• Especial rural (art. 1.239): área de terra em zona rural de até 50 hectares, posse de cinco anos ininterruptos e sem oposição, tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou da família e usada como moradia, sem ser proprietário de outro imóvel.
• Familiar (art. 1.240-A): posse direta e exclusiva, por dois anos ininterruptos e sem oposição, de imóvel urbano de até 250 m² dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, usado para moradia, desde que o possuidor não seja proprietário de outro imóvel.

Pedido no cartório

Sem prejuízo da via judicial, a lei admite o reconhecimento extrajudicial da usucapião, processado no cartório de registro de imóveis da comarca onde está o imóvel, a requerimento do interessado representado por advogado (Lei 6.015/1973, art. 216-A). O pedido deve ser instruído, entre outros documentos, com ata notarial atestando o tempo de posse, planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões negativas dos distribuidores e documentos que mostrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, como o pagamento de impostos e taxas.

O que reunir

• Contrato, recibo ou outro documento da origem da posse.
• Comprovantes de IPTU, água, luz e outras contas em nome do possuidor.
• Fotos, benfeitorias e notas de obras.
• Nomes e endereços de vizinhos e confrontantes.
• Matrícula do imóvel (ou certidão de que não há registro).

Quando buscar orientação jurídica

O tipo de usucapião e o caminho (cartório ou Justiça) variam conforme o tempo de posse, o tamanho do imóvel, a existência de registro e a oposição de terceiros. Uma análise inicial dos documentos indica o que é possível e o que falta provar.

Importante

Este texto é informativo e geral, não substitui a análise de um advogado e não garante resultado. A solução de cada caso depende dos documentos, das datas e das provas, e a legislação e a jurisprudência podem mudar.

Fontes oficiais

• Código Civil (Lei nº 10.406/2002), Planalto
• Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), art. 216-A, Planalto
• Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), Planalto

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