Quase todo financiamento imobiliário é feito com alienação fiduciária: o imóvel fica em garantia do banco até a quitação. Se as parcelas atrasam, a Lei 9.514/1997 prevê um procedimento que passa pelo cartório de registro de imóveis e pode terminar em leilão. Em 2023, a Lei 14.711 alterou parte das regras. Este texto resume o essencial, de forma geral; contratos assinados em datas diferentes podem ter detalhes distintos.

1. Atraso e intimação

Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituído em mora o devedor, o oficial do registro de imóveis o intima, a pedido do credor, para pagar no prazo de 15 dias as prestações vencidas e as que vencerem até a data do pagamento, juros, penalidades, encargos legais e contratuais, contribuições de condomínio e despesas de cobrança e de intimação (art. 26 e §1º).

2. Consolidação da propriedade

Se a dívida não é paga, a propriedade do imóvel é consolidada em nome do credor fiduciário. Nos financiamentos habitacionais, a consolidação é averbada na matrícula 30 dias depois do fim do prazo para pagar (art. 26-A, §1º).

3. Até quando é possível pagar

Até a data da averbação da consolidação, a lei assegura ao devedor pagar as parcelas vencidas e as despesas, hipótese em que o contrato de alienação fiduciária convalesce (art. 26-A, §2º, na redação da Lei 14.711/2023). Depois da averbação, o caminho muda e depende do que a lei e o contrato preveem.

4. Leilão

Consolidada a propriedade, o credor deve promover o leilão público no prazo de 60 dias, contado do registro (art. 27, na redação da Lei 14.711/2023).
Se no primeiro leilão o maior lance for inferior ao valor do imóvel fixado no contrato, haverá segundo leilão nos 15 dias seguintes.
O devedor deve ser comunicado das datas, horários e locais dos leilões por correspondência dirigida aos endereços do contrato, inclusive o eletrônico (art. 27, §2º-A).
No segundo leilão, é aceito o maior lance igual ou superior ao valor integral da dívida e dos encargos, podendo o credor aceitar lance de pelo menos metade do valor de avaliação, a seu critério (art. 27, §2º).

O que conferir e reunir

Contrato, matrícula do imóvel e valor de avaliação fixado.
Intimação recebida do cartório e comprovantes de endereço usados.
Planilha de parcelas, comprovantes de pagamento e valor do saldo devedor.
Comunicações de leilão.

Quando buscar orientação jurídica

Os prazos são curtos e alguns efeitos são difíceis de reverter. Uma análise rápida dos documentos mostra se a intimação foi regular, se o valor cobrado confere com o contrato e quais alternativas existem, como pagar as parcelas dentro do prazo ou negociar com o credor.

Importante

Este texto é informativo e geral, não substitui a análise de um advogado e não garante resultado. A solução de cada caso depende dos documentos, das datas e das provas, e a legislação e a jurisprudência podem mudar.

Financiamento imobiliário em atraso: intimação, consolidação da propriedade e leilão